Понять принципы расчета общей площади жилого дома

Понять принципы расчета общей площади жилого дома

При раскрытии понятия «общая площадь жилого дома» возникают вопросы, ведь многие граждане полагают, что в общую площадь дома входят только площади комнат. На самом деле это не так.
Рассмотрим пример на базе обычного частного дома.
В соответствии с законодательством, площадь жилого дома определяется как сумма площадей этажей такого дома.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
Также включается в площадь дома подземный, мансардный этажи, а также эксплуатируемая кровля.
В площадь жилого дома не включаются площади подполья для проветривания такого дома (помещение, расположенное в пространстве под домом между поверхностью грунта и нижней поверхностью перекрытия первого этажа, предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем или хранения продуктов), технического подполья (пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенное в нижней части дома), неэксплуатируемого чердака, технического чердака (пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенное в верхней части дома), портиков, крылец, наружных открытых лестниц, а также площадь, занятая отопительными печами.
По включению/не включению площади гаража в площадь частного дома Кадастровая палата сообщает, что это зависит от их взаимного расположения и конструктивного решения:
если гараж расположен внутри дома (встроенный) – его площадь включается в площадь дома;
если гараж пристроен к дому – решение о включении его площади в площадь дома зависит от характера блокирования постройки. Если блок гаража не является автономным, то такой «блок» является частью здания, его площадь включается в площадь дома. Если блок гаража может эксплуатироваться автономно (независимо от дома), то такая площадь исключается из общей площади дома.

Источник: https://remont.ru-best.com/dizayn/kak-schitaetsya-obshchaya-ploshchad-zhilogo-doma-osnovnye-terminy-v-stroitelstve

Связанные вопросы и ответы:

Что включается в общую площадь жилого дома

Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2020 года, который начнет действовать с 1 января 2021 года, в общую площадь дома не будут включены площади:

• подполья для проветривания и технического подполья (пространства между фундаментом и перекрытиями пола);
• неэксплуатируемого и технического чердака (пространства между потолком верхнего этажа и крышей);
• тамбура;
• крыльца;
• наружной открытой лестницы и пандуса;
• внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
• площадь под отопительной печью (или камином). В этом случае печь или камин не должны быть декоративным элементом — они должны нести прямую функциональную нагрузку.

Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым. Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома. Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.

Лилия Купчихина рассказывает о том, как запланировать баню или гараж, чтобы они не включались в площадь дома:

— Постоянный вопрос — включается ли в площадь дома баня. Да, включается, если дом нельзя отделить от нее, не нарушив ее функциональности. Так же разъясняется, включать ли гараж в площадь дома. Если, к примеру, баня или гараж имеют хотя бы одну общую с домом стену и стоят на одном с ним фундаменте— значит, они составляют с домом единое целое и входят в его общую площадь. Если вы не хотите включать их в налогооблагаемую площадь — имеет смысл построить их как отдельно стоящие объекты, имеющие собственные четыре стены.

Как учитываются подсобные помещения при расчете общей площади

Суды всех инстанций согласились с аргументами органа Госжилнадзора, и управляющая организация обратилась в Верховный суд РФ, но и высшая судебная инстанция не согласилась с доводами УО.

Решение по спору ВС РФ принимал, опираясь на следующие требования нормативно-правовых актов, которые приводили и все предыдущие судебные инстанции, разбирая спор:

1. Площадь общих помещений, которая используется при расчёте платы за холодную, горячую воду и водоотведение, потреблённые на содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, определяется в соответствии с требованиями ПП РФ № 306 и техническим паспортом МКД.
2. В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306 : площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.
3. Следовательно, для расчёта платы за горячую и холодную воду, водоотведение, предоставленные в целях содержания общего имущества, приняты площади не всех общих помещений, указанных в ст. 36 ЖК РФ . Перечень их индивидуализирован для расчёта конкретной жилищной услуги.
4. При расчёте площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, УО должна учитывать один и тот же состав как при определении нормативов КР на СОИ, так и при расчётах платы за такие услуги.

Как рассчитывается общая площадь многоэтажного дома

Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, в не квартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

Общая площадь и жилая площадь дома

Общая жилая площадь рассчитывается следующим образом: складываются площади комнат и подсобных помещений. Подсобными помещениями считаются ванные комнаты, туалеты, кладовые, встроенные шкафы, коридоры, а также лестница, находящаяся в доме. Понятие жилой площади в законе и на практике практически не используется и носит больше теоретический, нежели прикладной характер.

Где узнать площадь многоквартирного дома

36 ЖК РФ содержится перечень имущества, входящего в состав общего имущества, кроме того в Правилах содержания и ремонта общего имущества (постановление № 491) более подробно указано, какое имущество включается в состав общего имущества, в том числе в п.

2 Правил № 491) указано, что в состав общего имущества включаются: «а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования ), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки ) и технические подвалы .

Общая площадь МКД

Согласно разъяснениям Минрегиона, изложенным в Письме от 22.11.2012 № 29433-ВК/19, значения общей площади всех помещений в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте многоквартирного дома (которые определяются по приложению В СП 54.13330.2011).

Как учитываются балконы и лоджии при определении общей площади

Подборка наиболее важных документов по запросу Лоджия входит в общую площадь квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования правообладателя помещения: 1) О признании перепланировки незаконной; 2) О приведении имущества в первоначальное состояние.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчики в отсутствие разрешительной документации и согласия собственника помещений многоквартирного дома произвели работы по остеклению балконов путем заменены деревянных оконных рам на металлопластиковые, не соответствующие дизайну и размерам первоначальных, в результате остекления балконов квартир ответчиков произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (фасадной стены).
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано. Согласно ответу администрации от ДД.ММ.ГГГГ замена старых оконных блоков на новые признается текущим ремонтов целью которого является сокращение износа жилого здания, без затрагивания его функциональности, в связи с чем не требует прохождения процедуры согласования; согласно ст. 15 ч. 4 ЖК РФ балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения, на остекление, которое не влечет за собой изменение назначения помещения и разрушения несущих оснований, разрешения не требуется.

Как учитываются пристройки и надстройки при расчете общей площади

Многие владельцы загородных участков в определенный момент сталкиваются с необходимостью оформления документов на недвижимость, будь то сам участок или построенный на нем дом. Включение или не включение площади гаража в площадь жилого дома зависит от их взаимного расположения и конструктивного решения. Загородный дом с гаражом может быть одноэтажным или двухэтажным , иметь мансарду, гараж или цокольный этаж и быть выполненным из различных материалов и по любой технологии строительства.

Вместе с тем немаловажно отметить следующее.

Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания. Департамент недвижимости Минэкономразвития России (ФН МЭР) выпустил разъяснение письмом ОГ-Д23-3198 от 22.03.2017 года. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются: площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Автостоянка - размещаемое в пределах дома, в пристройке к нему или в отдельной постройке помещение, предназначенное для хранения или парковки автомобилей, не оборудованное для их ремонта или технического обслуживания. Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам.

Включение/не включение площади автостоянки или гаража в площадь жилого дома зависит от их взаимного расположения и конструктивного решения. Однако нужно учитывать требования законодательства к их организации и строительству:

1) Если гараж (автостоянка) расположен внутри здания (встроенный) - его площадь не исключается из площади этажа здания и, соответственно, из площади самого здания;

2) Если гараж (автостоянка) является отдельно стоящим зданием/сооружением, то такой гараж является самостоятельным объектом кадастрового учета.

3) Если гараж (автостоянка) является пристроенным к зданию - решение о включении его площади в площадь здания зависит от характера блокирования построек. Если блок гаража не является автономным (конструктивно не может эксплуатироваться независимо от жилого дома равно, как и жилой дом конструктивно не может эксплуатироваться независимо от такого блока гаража. Если блок гаража является автономным такой «блок» не является частью здания и, следовательно, его площадь исключается из площади здания (в данном случае такой «блок гаража» рассматривается в качестве самостоятельного здания/сооружения).

Как учитываются гаражи и другие технические помещения при определении общей площади

alexmillos / Depositphotos.com

Еще в 2012 году Конституционный Суд Российской Федерации прямо указал, что федеральному законодателю необходимо внести изменения в нормыоб имущественном (исполнительском) иммунитете в отношении жилых помещений. Речь идет об установленномзапрете обращать взыскание по исполнительным документам на жилое помещение или его части в случае, когда оно является для гражданина-должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

КС РФ подчеркнул, что цель такого иммунитета заключается не в том, чтобы в любом случае сохранить за должником принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а в том, чтобы гарантировать этому лицу и членам его семьи уровень обеспеченности жильем, необходимый для нормального существования. Отсутствие же законодательно установленных ориентиров для определения уровня обеспеченности жильем как разумно достаточного может приводить к несоразмерному ограничению прав кредиторов в отношениях с должниками, а значит, нарушать баланс конституционно защищаемых интересов – недифференцированный подход к применению имущественного иммунитета в отношении единственного жилья должника не позволяет обратить на него взыскание, даже если его размеры значительно превышают средние показатели, а стоимость является достаточной для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим КС РФ и считает необходимым установление пределов действия имущественного иммунитета, что позволит, с одной стороны, обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора в случае, когда жилое помещение, являющееся для должника и живущих с ним членов семьи единственным пригодным для проживания, по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности указанных лиц в жилище, а с другой – гарантировать должнику и членам его семьи сохранение жилищных условий, необходимых для нормального существования ().

Как учитываются площади, которые не могут быть использованы для проживания

Изучив жалобу, Конституционный Суд отметил, что по смыслу Конституции необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, должна осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений ( Постановление КС от 24 марта 2015 г. № 5-П/2015; определения КС от 3 ноября 2006 г. № 455-О/2006 и от 9 июня 2015 г. № 1228-О/2015 ).

Суд пояснил, что исходя из технических, экономических и функциональных свойств многоквартирного дома его можно рассматривать как целостную объемную строительную систему, включающую в себя, во-первых, изолированные помещения, находящиеся в собственности отдельных физических и юридических лиц (квартиры, нежилые помещения и машино-места), а во-вторых, общее имущество таких собственников (стены, помещения общего пользования, сети и системы инженерно-технического обеспечения, придомовую территорию и пр.). С учетом этого ч. 6 ст. 15 ЖК определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, а также имущества, находящегося в общей собственности и указанного в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК.

КС напомнил, что Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также предусматривает, что объектом долевого строительства является не многоквартирный дом в целом, а лишь его части: жилое или нежилое помещение, а также машино-место. К числу таких объектов не относятся помещения общего пользования, системы инженерно-технического обеспечения и иное общее имущество в многоквартирном доме. Вместе с тем согласно ч. 5 ст. 16 данного закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Как учитываются площади, которые могут быть использованы для проживания, но не являются жилыми

Документ

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС22-23165

Если не менее 20 процентов общей площади нежилого помещения, принадлежащего организации, фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, налог на имущество по такой недвижимости нужно платить исходя из ее кадастровой стоимости ( п. 5 ст. 378.2 НК РФ ).

Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (далее – Перечень), на каждый очередной налоговый период определяет орган исполнительной власти субъекта РФ ( п. 7 ст. 378.2 НК РФ ).

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между организацией (банком) и Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (уполномоченный орган по г. Москве) по поводу отнесения принадлежащего налогоплательщику помещения к категории офисной недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. По мнению налогоплательщика, оно включено в число объектов, используемых для размещения офисов, безосновательно. Если здание или помещения в нем не сдаются в аренду, а используются собственником в своих уставных и административных целях (т. е. в них оборудованы рабочие места для выполнения сотрудниками должностных обязанностей), это означает, что недвижимость используется в текущей деятельности налогоплательщика и самостоятельного офисного назначения не имеет.

ВС РФ такие доводы не поддержал. Суд согласился с позицией инспекции, согласно которой такое понятие, как "офис", не зависит от целей использования офисной инфраструктуры. Передача офисных зданий и помещений в аренду не является единственным определяющим признаком для отнесения их к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости. Таким образом, включение офисных помещений в Перечень правомерно.

В соответствии с определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС22-23165, определены площади, которые могут быть использованы для проживания, но не являются жилыми.

Если не менее 20 процентов общей площади нежилого помещения, принадлежащего организации, фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, налог на имущество по такой недвижимости нужно платить исходя из ее кадастровой стоимости (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости

На каждый очередной налоговый период определяет орган исполнительной власти субъекта РФ (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Примерный случай

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между организацией (банком) и Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (уполномоченным органом по г. Москве) по поводу отнесения принадлежащего налогоплательщику помещения к категории офисной недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости.

Налогоплательщик заявил, что помещение включено в число объектов, используемых для размещения офисов, безосновательно. Если здание или помещения в нем не сдаются в аренду, а используются собственником в своих уставных и административных целях (т. е. в них оборудованы рабочие места для выполнения сотрудниками должностных обязанностей), это означает, что недвижимость используется в текущей деятельности налогоплательщика и самостоятельного офисного назначения не имеет.